新手上車,首次置業的朋友資金都比較緊絀,手頭現金不多,或會考慮購買二手物業,同區二手物業與新樓比較,普遍入場費較相宜。原因是樓齡一般較大,豪華會所欠奉,實用面積也相對較大,伸延之實際可用面積就更足秤。購置二手物業,除需留意大廈維修外,還有一些地方可以多加注意。

管理費
上段提及,二手物業實用率比較高,相反管理費則較低,全因會所效應。新樓提供華麗會所,管理費自然更高,$4-5一尺也是預料之內。相反二手物業沒有華麗會所管理費一般可維持在$2一尺左右,小數怕長計,累計三十年分分鐘過百萬。

九成按揭
不論新樓或二手樓,只要樓價不超1000萬便符合九成按揭標準;高至1715萬物業,亦能符合八成按揭標準; 上限1200萬。若計劃以高成數按揭買入物業,就必須符合名下沒有其他物業按揭,亦非按揭擔保人身份,及入息能通過壓力測試。關於高成數按揭,可參考我們其他相關文章。

食水水管
一般買家都會忽略這一重點。經過鉛水事件後,更多人會注重食水健康。醒目用家都會安裝濾水器。濾水器的用家都會知道,若水管質素不佳,濾芯損耗大,更換頻繁,浪費金錢之餘亦未必過濾得乾淨,需從源頭根治問題。樓齡達25年的物業,可能水管會採用鐵喉,生鏽是必然,供水自然會出現鏽水。因此,選購單位時就要注意,想自己更換銅喉,要留意一般水管都是入牆,需要更換的話就要打爛牆身或地台,要預留額外裝修費。如水管從外牆入屋則較方便,不過就需搭棚作更換喉管工程。如要確認水管材質,可到大廈水錶房查看,水錶前是屬於大廈公家,單位業主無權過問,而水錶後則直入單位,若已是銅喉就問題不大,銅喉不會出現生鏽問題,哪怕是已更換一段時間,亦不會有大問題。測試方法簡單,只需帶備磁石到場測試。如屬鐵喉,更換費用可大可小,如水錶設於同層,距離不遠,兩萬元內應可處理,如非設於同層就要留意,有些設在地下或天台,這就需搭棚工程,總之距離越遠,成本越高。

管理質素
準業主可直接查問是否有24小時保安,而大廈管理費收支表一般可在大堂告示板看到,如大部份業戶都按時繳交,而大廈財政盈餘也算豐足的話,基本上日後有小維修就無需夾錢,而到大維修時一般都會用作支付,餘額才需夾錢,減低日後維修夾錢的開支。而業戶準時支付管理費,到大維修時,一般大廈業主都爽快夾錢,免維修一拖再拖。

大廈維修費用如何歸納
買賣物業,維修費是誰負責也是關注點。一般以買賣成交日為界線,如成交前已出維修標書及已出維修金額,此乃屬舊業主責任,相反就由新買家承擔。如果屬前者,律師樓一般會協助預留扣起一筆費用在律師樓,待維修後多除少補。其實維修並非這麼可怕,一般經驗來說,比如維修費十萬元,往後物業升值會多於此數,所以反而比未維修的物業有更大的潛在升幅。

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最後修改日期: 2023 年 10 月 19 日

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