買家尋筍盤,銀主盤或成圓夢選擇。經驗買家教路

樓市回暖,樓價又再起動,相信銀主盤將又再成為準買家的尋寶樂園。究其原因是市場上價格偏低的筍盤極速被消化,準買家就希望從定價普遍較低的銀主盤入手,今日就跟大家概述買銀主盤要注意的地方。

銀主盤是指業主因各種原因斷供物業而被銀行或財務公司收回的單位,再以公開拍賣或經地產代理以招標形式出售,很多人認為銀主盤定價會低於市價,事實則未必,銀主盤定價亦是根據測量行的估價,並不會偏離市場價太多,感覺上定價偏低可能是因為估價的時間,若然回收單位時即時估價,拍賣時可能是半年或一年後,屆時單位樓價已升值;另外亦可能是財務公司急需套現令定價較低,在樓市暢旺樓價急升時,銀主盤是一個不錯的、尋找筍盤的泉源。

購買銀主盤時需額外預留資金應付裝修、稅項、律師樓費用等。通常銀主盤都未必可以睇樓,內部裝修情況可以非常殘舊,很多更可能是斷水斷電,留意重開水錶相對容易,若然電錶已被拆走要重新開設就比較麻煩,需要拆除單位內現有全屋電線重新鋪設,經電燈公司確認合格才能重開電錶,由於很多電線都鋪設於牆身或地板內,意味大裝修的費用是少不免。

現時,若然買入一個單位並於三年內轉售,需繳付15%的從價印花稅,此稅項亦適用於財務公司三年內回收之銀主盤,而銀行回收的銀主盤買家則不需負責此稅項。當成功買入銀主盤簽署臨約/正約後,買家需留意這是一條不平等條約,合約主要是保障賣方(銀行/財務公司)而非買方,對方可隨時取消交易而不需賠償買方損失,詳情最终會以雙方所定合約為準。

銀主盤亦可能是業權有問題的單位,俗稱「有釘」在身,原因可能是原業主拖欠管理費或大廈維修費,又或是物業有僭建物被屋宇署或地政署發出清拆令、維修令等。買家在購入單位時需「拔針」才可做樓契,除了當中所牽涉的費用外,律師費亦會較一般樓宇契約為高,買家需多預留資金。

買到低於市價的銀主盤亦需留意按揭安排,一般銀行不太願意為成交價遠低於市價的單位承造按揭,若成交價太低就可能需要一畢過付款,又或需轉向財務公司承造按揭,按息較高而按揭成數會較低。想知更多關於銀主盤按揭安排,即與麥氏地產按揭專員聯絡,解答問題專業詳盡,成功承造按揭更有驚喜現金回贈。

最後修改日期: 2021 年 6 月 4 日

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