轉按,簡單解釋就是將原有按揭由A銀行轉至B銀行,通常在過了罰息期(一般兩年)較常出現。最常出現的轉按誘因是利息差異,近年利率低走,hibor持續於低位徘徊,如果之前選用了較高利率的P按,就會因為想節省供樓利息而選擇轉按。

另一原因就是選用了發展商提供之高息按揭(俗稱呼吸plan),曾經處理一個個案,業主夫婦三年前向發展商購入樓花,當時選用發展商提供的即供按揭計劃,原因是可盡取樓價折扣及採用發展商提供的低息按揭,但三年的低息蜜月期已過,樓按利息即熾升至2.75%,對比現在普遍H按只是1.4%,每100萬計年息已經相差$13,500!

去年政府推出新按揭成數計劃俗稱「林鄭plan」,容許在不套現的情況下,發展商二按可用新成數轉按到銀行,1000萬或以下樓價要甩二按便容易得多。就以上例子,樓價800萬,發展商提供一二按八成合共640萬,三年蜜月期後如樓價仍然低於1000萬,就可以透過按揭保險把按揭餘款全數轉按到銀行,享受銀行低按息。不過要留意,如利用新按揭成數借8成,需要付按揭保險費,最低為貸款額的 2.5%,不過一般可享有折扣,而且保費可以分期與樓按本金一併攤還,非常靈活。

套現周轉投資

香港樓市長遠來說皆處上升趨勢,若然過了樓按罰息期而樓價已升值,就可考慮轉按物業,因會重新估價,樓按貸款以相同成數計算亦會增加,於是就可套現周轉或作其他投資用途。另外,由於現時以首置身份置業可節省印花稅,轉按亦可同時「甩名」,意思即若本身是夫婦、父子、兄弟近親共同擁有物業,就可在轉按時同時將其中一人除名,雖然當中涉及洗費,但在再投資住宅物業時就可以基準印花稅計算。

退回按揭保費

假設兩年前經按揭保險「上車」,期內物業已升值,貸款額佔樓價的比重下降,按揭成數亦會下降,當按揭成數降至六成(樓價六成或500萬以下以低為準)便毋須再用按揭保險。這時選擇轉按退回保費是明智的決定。按保退保政策是首年可退回40%、兩年內退回25%、三年內15%,三年後不能退保。

增加高息戶口上限(Mortgage Link)

現時大部分銀行都會為按揭客戶提供高息戶口(Mortgage Link),此戶口提供之息率與按息相同,而存款上限為貸款額的50%,換句話說可對沖樓按利息開支,以現時H+1.3%計算,即按息為1.4%,高息戶口亦可享有1.4%,比現在基本零息的儲蓄戶口吸引得多,現時因市場競爭激烈,部份銀行為吸引客戶上調高息戶口存款上限,調升至樓按貸款之60%。若然本身資金充裕卻又不想參與其他高風險投資,高息戶口就非常適合,可考慮轉按以享受更穩健的利息收入。

轉按好處多,若想了解自身的個別需要,即與MES按揭專員聯絡,為你詳盡分析再配對最適切的按揭推介。

最後修改日期: 2021 年 7 月 23 日

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