夫妻甩名 近親轉讓

以往不少夫婦會聯名置業，但當有一定經濟實力時，就可以將物業業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份再置業，減少稅項支出。最新2024年財政預算案撤銷了所有印稅辣招後，持有物業再買第二層樓毋須再付額外辣例，但仍要注意的是，有按揭在身，會影響按揭成數及供款與入息比率（ DTI）測試，所以在特定情況下，甩名仍然有需要。本文將詳盡分享新例下甩名的操作，以及各種按揭財技及注意事項。

物業「一變二」簡易操作

把聯名物業甩名後，甩名的一方將回復首置身份，其後透過轉按第一間物業套現作為首期，再以低稅購買第二間物業，即可完成一開二之操作。

表單的底部

甩名轉名申請、律師費、印花稅事宜

透過聯名物業甩名，再買第二層樓，能慳幾多稅呢？

若第一間物業以夫婦聯名買入，若想雙方任何一位其後購入第二間物業，可以將原有物業甩名予伴侶，只需按從價印花稅第2標準稅率支付印花稅，詳細第2標準稅率可參考下表：

https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/stamp/stamp_duty_rates.htm

既然沒有了印花稅辣招，為何仍要甩名？

如果想買第二個物業，仍有按揭在身，按揭成數需要減一成，即銀行最高只能批出樓價6成的貸款。另一方面，雖然金管局暫停壓力測試，但申請按揭仍要通過供款與入息比率（DTI）要求，如果有按揭在身（multiple mortgages），供款與入息要求會由50%降至40%，相對而言申請人的入息要求需要更高才能通過。

想解決按揭成數的劣勢，有兩個方法。首先可以透過申請高成數按揭去補足按揭差額，但前題是第一個按揭已沒有按保在身，而且因為有按揭在身，上按保需要支付的保費會較首置人士為高。

另外一個方法則是分開供樓，只要先生將自住物業轉名給陳太，自己在沒有按揭在身的情況下，購買新物業就毋須再受multiple mortgages所影響。當然，這需要夫婦2人收人能獨自通過新買物業和轉名物業的DTI測試，但在新政策下就毋須再過壓測，相信申請會較之前容易過關。

聯名物業甩名如何計算稅款？

如是2轉1甩名，每份都是50％業權，印花稅以樓價一半計算，稅率可參考上述稅表。如果是3轉1，每人業權是1／3，印花稅便以樓價的2／3計算。簡單來說，即以甩名的業權等值去計稅。自行計算時，樓價不應偏離市價太遠。

甩名或除名的申請流程？

甩名申請流程如下：

• 雙方先簽一份轉讓臨時合約，然後到銀行申請轉按。
• 銀行按揭批核後，再到律師樓辦正約，繳交印花稅及處理甩名手續。

臨時合約格式可以自制，需要有以下元素：

• 文書日期
• 成交日期
• 物業地址
• 樓價
• 買賣雙方的名稱和身份證號碼。假設雙方為A和B，A甩名給B，賣方便填寫A+B，買方則填寫B

為何應先申請銀行按揭後，才至律師樓辦理甩名手續？

在處理甩名時，律師樓一般會建議客人直接辦理正式買賣合約，一旦「開了file」，即使之後因任何情況取消甩名，都要支付律師費。相反，如先到銀行辦理按揭，萬一按揭不批，或批出條款、成數不理想，可隨時取消甩名，免去額外支出。

何時需要支付甩名印花稅？甩名過程需時多長？

甩名印花稅須於簽署臨約後一個月內，由律師樓支付給稅局。若一個月內銀行未能批出按揭，雙方只要重簽另一張臨約便成。

大部份銀行承做甩名按揭，只需雙方提供臨約，業主可於獲批按揭後，自行到律師樓再做轉名正約。整個甩名過程最快可於1至2個月內完成，主要取決於律師樓的處理速度，因銀行批核按揭只須1至2個星期。

甩名予擁有物業的近親，印花稅是多少？

假設丈夫甩名給太太，即使太太本身已有物業，由於是近親轉讓，甩名的印花稅仍是用從價印花稅第二標準計算。

物業未過額外印花稅（SSD）鎖期，甩名予近親須否繳付SSD稅？

若甩名予近親，即使物業未過SSD鎖期，亦毋須支付SSD稅。惟甩名後物業將重新上鎖2年，期內賣樓須繳付SSD稅，2年鎖期是以臨約日期計算。而且自2024年2月28日，政府已全面撤銷印花稅辣招，包括SSD。

近親的定義？

近親指夫婦、兄弟姊妹、父母，同父異母兄弟亦為近親，但要提供出世紙證明。祖父母和孫兒不當作近親，但如父母已離世，則可向稅局申請祖父母和孫兒的關係是近親，以稅局批核為準。另外，外父外母、老爺奶奶亦不算近親。

甩名對象不是近親並已有物業在身、或甩名時物業未滿2年鎖期，如何計算SSD稅？

自2024年2月28日，政府已全面撤銷印花稅辣招，包括SSD。

以往，非近親轉讓不能豁免額外印花稅，有人就想盡辦法避免，如果是媳婦和奶奶聯名的物業，可先讓奶奶轉名予兒子，再由兒子轉名給妻子，但當中亦有風險。

若買樓後短時間內轉名，須否支付利得稅？

若業主擁有100%業權，並短時間內轉名給家人（譬如少於3年），而期內物業有相當升幅，稅局或會徵收利得稅。如僅是甩名，例如將一半業權賣給另一家人，稅局一般不會徵收稅款，因為「業權歸邊」非為圖利，但大前提要有實質金錢交易。

甩名按揭財技及注意事項

有何盡量節省甩名印花稅的方法？

由於轉名的樓價由雙方自訂，轉讓價越低、印花稅越少。但樓價不能偏離市價太遠，否則稅局有權於7年內，追討印花稅差價。

若轉讓價比市價低兩成或以上，稅局追收稅款機會便很大。另外，如定價太低，銀行按揭貸款額亦會下降，套現的資金未必足夠支付第二層樓的首期。

業主應先到不同銀行估價，尋找估價最低的銀行。大部份銀行使用多於一間估價行，申請人可查閱各個估價後，選擇最低估價。部份銀行容許以估價行估價為基礎，再調低10至20％作為轉名價。實際定價，可以向麥氏按揭之客戶團隊查詢; 電話90146928。

甩名按揭最高可借幾多成？有何套現技巧？

根據按揭新例，樓價1,500萬元或以下，聯名物業甩名按揭成數最高可做8成，需要壓力測試。如想盡量套現作為第二層間物業的首期，可從拉高估價着手。一般而言，定價較市價高出5至10％，銀行普遍可彈性處理。

甩名按揭定價低可慳稅，定價高則套現金額較多，有否兩者兼得的方法？

舉例假設聯名物業價值800萬元，「甩名」交易只需以樓價的一半（即400萬元）計算印花稅，稅項為60000元；而800萬元物業不上按保，可借7成按揭即560萬元。

如銀行評估該物業價值900萬元，並以此為「甩名」交易價，以物業價值一半計算，印花稅便升至67500元，但按揭貸款額上限亦升至630萬元。

對比之下，以900萬元作為「甩名」交易價更著數，雖然印花稅增加7500元，但按揭貸款額多70萬元，只要把其存入按息掛鈎高息存款戶口（Mortgage-link），額外貸款利息便能100%對沖，故70萬元資金成本約1%（7,500元/700,000元），而且貸款額越高，回贈就會越多。因此，即使不打算甩名後買第二層樓，高估價也未必不能慳稅。

能否以送契方式甩名，節省印花稅？

不能，若以「送贈方式」甩名，即是以零元交易，或以遠低於市價交易，稅局仍有機會以市價追討印花稅，另銀行5年亦不會承做按揭，未來售樓亦非常困難。即使近親買賣未必有實際金錢過手，所以甩名仍建議要以買賣形式進行，交易價格需要合理。

另須留意，假設是聯名甩名，田土廳的代價（consideration）需要注為完整樓價，不要注樓價的一半，例如樓價是1,000萬元，夫婦甩名時，需以注入1,000萬元價，而非500萬元，否則銀行或當作送契。由於買賣合約中已寫明是甩名，就算田土廳的代價是注入完整樓價，印花稅都會是以樓價一半去計。其實以上都是律師樓代辦，但筆者見過有律師樓曾「擺烏龍」，把樓價一半的數值注入田土廳consideration內。

想甩名，但擔心沒有保障，可以怎辦？

可以把甩名的成交期延長，令交易處於「待轉名」狀態。缺點是由於未完成甩名，如再置業雖可免去7.5％印花稅，惟不能申請高成數按揭，只可申請舊按揭成數。故最穩陣是先完成甩名，才作下一步行動，如有個別特殊情況，可事先向麥氏按揭之客戶團隊查詢; 電話90146928。

甩名套現後購買第二間物業，可否使用新成數敍做8成、9成按揭？

可以，但按保公司或會質疑，第二間物業是否用作自住用途。另外，若舊有物業已申請按保，於新買物業再度申請按保將會被拒，所以甩名的物業承造按揭，最好控制至7成或以下。

當按保公司質疑，申請人為何夫婦持有兩間自住物業時，一般貸款人的答案都是「舊物業給家人住，新物業是自住」，但有機會不被接納，例如：

• 如舊有物業面積很大或樓價很高，新物業面積很細或樓價很低，很難說服按保公司，舊物業是給家人住，新果層是自住。
• 如舊物業甩名時已做高成數按揭，聲明了自住，新物業又做高成數按揭也聲明自住，即兩公婆自住兩層樓。
• 如聲明舊物業用作出租，新買物業用作自住，並聲明需要靠租金收入補貼家庭生計，則要注意舊物業的按揭成數，是否符合最多6成的出租規定，另外亦有機會被要求出示舊物業的出租證明。

按保公司如何判斷是否第二間物業？

首先，業主於按保申請表上，需要聲明現時自住的物業是否自置。申請按揭需要如實申報，否則會負上虛假聲明的法律責任。

其次是，如甩名手續未完成，按保公司可於田土廳或環聯（TU）中，查到甩名的一方仍是該物業業主之一。

其三是，即使甩名已完成，業權已全歸配偶。如是聯名報稅，稅單會顯示配偶的名字和地址。按保可從查冊中得知，稅單的通訊地址是配偶名下的物業。

未完成甩名下買第二間物業，會否扣減按揭成數（根據新例）？

如未完成物業甩名手續，便購買第二間物業，最多只可批8成按揭，不會批9成按揭（樓價1000萬元或以下新例可做9成）。有些情況是完成甩名手續後，田土廳已更新，但環聯未更新，銀行或按保公司或要求申請人提供律師樓發出的assignment，去證明舊物業已完成交易。

未完成甩名下買第二間物業，壓力測試會不會計兩層樓？

如兩間物業的成交日期不是相差很遠，亦不需透過按保承做高成數按揭，並向銀行提供相關的買賣合約，銀行可以只計算新物業的供款與入息比率（ DTI）測試，也不會影響按揭成數。

其他重要法律條款須知

物業甩名後買入第二間物業，其後轉名予配偶再買另一物業，無限輪迴避稅是否可行？

不可行，如重覆轉名避稅操作，尤其短時間內進行，稅局會以「不代表自己行事」為由，追收印花稅的差價。

高樓價下甩名的印花稅昂貴，分批甩名慳稅是否可行？

不可行，稅局發現後，會以「一系列交易」為由追收印花稅差價。例如樓價1,200萬，聯名甩名印花稅為13.5萬。如分兩次進行，每次甩1／4，每次印花稅將跌至100元（因每次的業權等值是300萬）。如作相關操作，稅局或會質疑分批甩名動機，一旦稅局不接受業主的解釋，就會追討印花稅。