公司名義買樓慳稅?用公司名買樓好處及注意事項

政府在新一份財政預算案中公布全面「撤辣」,撤銷所有住宅物業需求管理措施,即取消額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅。全面「撤辣」是否會減低中小企以公司名義買樓的需求?文章內將會為你逐一拆解有關公司名義買樓的疑問,包括流程及注意事項

政府全面「撤辣」:財政預算案撤銷所有住宅需求管理措施

政府新一份《財政預算案》公布,即日(2024年2月28日)起撤銷所有住宅物業需求管理措施,所有住宅物業買賣,毋須再繳付額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅。政府指在現時的市況下,需求管理措施已無需要。

調高物業按揭成數 暫停壓力測試

另外,金管局亦調整按揭成數,價值3,000萬港元以下的自用住宅物業,按揭成數上限調整至70%;價值3,500萬港元以上的物業按揭成數則調至60%; 價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。

另外,非住宅物業的按揭成數上限,則會由60%升至70%;而以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限,由50%提升至60%(修訂適用於住宅和非住宅物業); 同時暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求 。

政府全面「撤辣」,意味著任何住宅買賣,只需要繳付從價印花稅(AVD)。那麼,在撤辣以及按揭調整之下,以公司名義買樓達到慳稅目的,在全面「撤辣」後是否已全無誘因呢?

甚麼是「以公司名義買樓」?

本文提及的公司名義買樓指以買入公司的名義獲得物業,變相是轉讓「公司」而非轉讓「物業」,所以當中涉及的交易費用及稅項,自然有很大的分別。至於買家可以是個人或者公司,但持有物業的必須是將整間公司出售,由於物業是公司資產的一部分,出售全部的公司股權亦即等於出售公司,這種就是以「股權轉讓」 的方式進行物業交易。

回顧政府施政報告2023公佈的下調買家印花稅,主要針對自己開公司去買樓的買家,其需要交的買家印花稅會減少一半;而本文介紹的「股權轉讓」方法所需要支付的股權轉讓印花稅仍會比支付買家印花稅較平,實際費用多少我們在下文詳述。

公司名義買樓有何好處?

「股權轉讓」方法獲得物業,最重要的目的就是慳稅。由於這種操作之下的買賣,交易的只是公司股權,而不是直接物業買賣的話,就不必繳付買賣物業所需要的從價印花稅(AVD),而只需要繳付股權轉換的印花稅。

但在全面「撤辣」後,所有買家買樓均只需要繳付從價印花稅,與一般個人名義買賣的方式相比,新稅制下「股權轉讓」買樓又是否真的可節省稅項?

假如以A公司計劃買入價值 $800 萬的第二層物業作計算:

一般物業買賣(非首次置業): $800萬 x 3%(從價印花稅率)= $240,000
股權轉讓形式*: $800萬 x 0.26% (股份轉讓稅率)= $20,800
*假如轉讓股權沒有物業價格以外的任何額外資產需同時作交易

由此可見,即使全面「撤辣」後任何買家均只需繳納從價印花稅,以公司名義買樓,仍可節省21.92萬稅項,數目仍算不少。

公司名義買樓注意事項

凡事總有兩面,以公司名義買樓的做法也不例外。上文雖然有提及過用「股權轉讓」方法獲得物業可以省下一大部分的稅,但實際上,在香港獲得物業後也有其他類型的費用及稅項要支付。

易手物業後需要繳交利得稅

公司在購入物業後放售物業的話,便需要繳交利得稅。根據利得稅兩級制,如果是法團公司兼利潤達200萬以上的話,稅率是公司利潤扣除支出後的16.5%;200萬以下則為8.25%。舉例說,假如物業在買入時價值 $800 萬,而賣出成交價是 $1,100萬,利得稅則是 ($1,100萬 – $800萬) x 16.5%,即$49.5萬。

只要業主(亦即公司持有人)可以轉讓「公司」而非放售「物業」,則可避免上述出售物業所得的利得稅,而只需繳付股權轉讓的相關利得稅。

不過,同樣的節省利得稅方法未必適用於所有企業,例如獨資企業就未必可以避免買賣物業的利得稅開支,故不同性質的公司狀況,並不能一概而論,進行公司買樓這些重大決定前,最好先諮詢專業的稅務顧問。

出租物業或需繳交物業稅

只要在香港持有的物業因出租而收取租金,便需要履行業主的稅務責任,並繳付香港物業稅。 根據《税務條例》,如公司擁有的物業有租金收入,須課物業税和利得税。

但是,若有關租金收入是屬於該公司利潤的一部分,而該項利潤須課利得税,便可豁免物業税。公司應留心此項收入如何計算,填寫物業税報税表時謹記申請豁免物業稅,避免被雙重徵稅。

先full pay再申請按揭

在這種操作之下,要向銀行申請按揭是有相當的難度,原因在於當中處理的文件及法律問題會比較複雜,所以一般都是由買家先準備足夠資金 full pay,之後再為物業申請貸款。或者,有另一做法是先向銀行申請利率較高的過渡性貸款,在物業成交之後再將貸款轉為按揭。 不過在金管局放寬按揭成數及暫停壓力測試後,情況或會有變化。

其他的衍生成本

雖然用「股權轉讓」方法獲得物業的相關稅項會大幅減少,不過涉及的其他費用亦是衡量是否用此方法買賣物業的一大考慮。有限公司的股權轉讓需要進行盡職審查等步驟,更要委聘律師進行相關工作。而由於轉讓公司的過程較個人購買物業複雜得多,故此涉及的律師費用高昂,買家隨時慳到稅卻付上大額律師費。

公司名義買樓流程

上文講過以「股權轉讓」方法獲得物業的做法及其好處壞處,接下來就講講整個流程是如何運作。有關如何開有限公司,上文已經有提及,這邊就不作詳細解釋。流程概述如下:

  1. 找到心水樓盤,向持有的公司表示意向,要注意是購買公司,而非向公司購買物業
  2. 簽署股權轉讓合約,當中包括訂金及成交日期等細節,並由律師樓處理
  3. 繳付訂金,並僱用會計師樓核實公司是否有其他債務及資產
  4. 付款買樓完成交易

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