政府在新一份財政預算案中公布全面「撤辣」，撤銷所有住宅物業需求管理措施，即取消額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅。全面「撤辣」是否會減低中小企以公司名義買樓的需求？文章內將會為你逐一拆解有關公司名義買樓的疑問，包括流程及注意事項
政府全面「撤辣」：財政預算案撤銷所有住宅需求管理措施
政府新一份《財政預算案》公布，即日（2024年2月28日）起撤銷所有住宅物業需求管理措施，所有住宅物業買賣，毋須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅。政府指在現時的市況下，需求管理措施已無需要。
調高物業按揭成數 暫停壓力測試
另外，金管局亦調整按揭成數，價值3,000萬港元以下的自用住宅物業，按揭成數上限調整至70%；價值3,500萬港元以上的物業按揭成數則調至60%； 價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。
另外，非住宅物業的按揭成數上限，則會由60%升至70%；而以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限，由50%提升至60%（修訂適用於住宅和非住宅物業）； 同時暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求 。
政府全面「撤辣」，意味著任何住宅買賣，只需要繳付從價印花稅（AVD）。那麼，在撤辣以及按揭調整之下，以公司名義買樓達到慳稅目的，在全面「撤辣」後是否已全無誘因呢？
甚麼是「以公司名義買樓」？
本文提及的公司名義買樓是指以買入公司的名義獲得物業，變相是轉讓「公司」而非轉讓「物業」，所以當中涉及的交易費用及稅項，自然有很大的分別。至於買家可以是個人或者公司，但持有物業的必須是將整間公司出售，由於物業是公司資產的一部分，出售全部的公司股權亦即等於出售公司，這種就是以「股權轉讓」 的方式進行物業交易。
回顧政府施政報告2023公佈的下調買家印花稅，主要針對自己開公司去買樓的買家，其需要交的買家印花稅會減少一半；而本文介紹的「股權轉讓」方法所需要支付的股權轉讓印花稅仍會比支付買家印花稅較平，實際費用多少我們在下文詳述。
公司名義買樓有何好處？
以「股權轉讓」方法獲得物業，最重要的目的就是慳稅。由於這種操作之下的買賣，交易的只是公司股權，而不是直接物業買賣的話，就不必繳付買賣物業所需要的從價印花稅（AVD），而只需要繳付股權轉換的印花稅。
但在全面「撤辣」後，所有買家買樓均只需要繳付從價印花稅，與一般個人名義買賣的方式相比，新稅制下「股權轉讓」買樓又是否真的可節省稅項？
假如以A公司計劃買入價值 $800 萬的第二層物業作計算：
| 一般物業買賣（非首次置業）： | $800萬 x 3%（從價印花稅率）= $240,000 |
| 股權轉讓形式*： | $800萬 x 0.26% （股份轉讓稅率）= $20,800 |
| *假如轉讓股權沒有物業價格以外的任何額外資產需同時作交易 | |
由此可見，即使全面「撤辣」後任何買家均只需繳納從價印花稅，以公司名義買樓，仍可節省21.92萬稅項，數目仍算不少。
公司名義買樓注意事項
凡事總有兩面，以公司名義買樓的做法也不例外。上文雖然有提及過用「股權轉讓」方法獲得物業可以省下一大部分的稅，但實際上，在香港獲得物業後也有其他類型的費用及稅項要支付。
易手物業後需要繳交利得稅
公司在購入物業後放售物業的話，便需要繳交利得稅。根據利得稅兩級制，如果是法團公司兼利潤達200萬以上的話，稅率是公司利潤扣除支出後的16.5%；200萬以下則為8.25%。舉例說，假如物業在買入時價值 $800 萬，而賣出成交價是 $1,100萬，利得稅則是 ($1,100萬 – $800萬) x 16.5%，即$49.5萬。
只要業主（亦即公司持有人）可以轉讓「公司」而非放售「物業」，則可避免上述出售物業所得的利得稅，而只需繳付股權轉讓的相關利得稅。
不過，同樣的節省利得稅方法未必適用於所有企業，例如獨資企業就未必可以避免買賣物業的利得稅開支，故不同性質的公司狀況，並不能一概而論，進行公司買樓這些重大決定前，最好先諮詢專業的稅務顧問。
出租物業或需繳交物業稅
只要在香港持有的物業因出租而收取租金，便需要履行業主的稅務責任，並繳付香港物業稅。 根據《税務條例》，如公司擁有的物業有租金收入，須課物業税和利得税。
但是，若有關租金收入是屬於該公司利潤的一部分，而該項利潤須課利得税，便可豁免物業税。公司應留心此項收入如何計算，填寫物業税報税表時謹記申請豁免物業稅，避免被雙重徵稅。
先full pay再申請按揭
在這種操作之下，要向銀行申請按揭是有相當的難度，原因在於當中處理的文件及法律問題會比較複雜，所以一般都是由買家先準備足夠資金 full pay，之後再為物業申請貸款。或者，有另一做法是先向銀行申請利率較高的過渡性貸款，在物業成交之後再將貸款轉為按揭。 不過在金管局放寬按揭成數及暫停壓力測試後，情況或會有變化。
其他的衍生成本
雖然用「股權轉讓」方法獲得物業的相關稅項會大幅減少，不過涉及的其他費用亦是衡量是否用此方法買賣物業的一大考慮。有限公司的股權轉讓需要進行盡職審查等步驟，更要委聘律師進行相關工作。而由於轉讓公司的過程較個人購買物業複雜得多，故此涉及的律師費用高昂，買家隨時慳到稅卻付上大額律師費。
公司名義買樓流程
上文講過以「股權轉讓」方法獲得物業的做法及其好處壞處，接下來就講講整個流程是如何運作。有關如何開有限公司，上文已經有提及，這邊就不作詳細解釋。流程概述如下：
- 找到心水樓盤，向持有的公司表示意向，要注意是購買公司，而非向公司購買物業
- 簽署股權轉讓合約，當中包括訂金及成交日期等細節，並由律師樓處理
- 繳付訂金，並僱用會計師樓核實公司是否有其他債務及資產
- 付款買樓完成交易