村屋按揭

香港人越住越貴越住越細,部份人開始轉向購買村屋,因樓價相對廉宜,居住環境亦較一般大型屋苑寧靜,對於汪星人的主人,更是很好的選擇。但購買村屋比普通樓宇買賣須注意的事項更多,詳述如下,望為準業主提供一個概念,在置業時更有把握。

村屋種類

「村屋」其實是對小型樓宇的統稱,多位於新界地區,現時成交較多的地區包括大埔、元朗、西貢、沙田、屯門等,最常見的一種是政府批予新界原居民興建的丁屋,由地政總署規管,此類樓宇有建築規定,多為三層每層700平方呎,露台深度不多於一米。此類獨立村屋,或以屋苑式管理之村屋在申請按揭時是較受銀行歡迎。

 

亦有一些村屋是屬於「祖、堂」屋,即是繼成先人的村屋,此類村屋就較難承造按揭,購置時可能需要一次過付清樓價,準買家需特別留意。

 

興建中的村屋即村屋樓花,由於村屋只會在成為現樓時才算有正式的業權,所以村屋樓花亦難承造按揭。

村屋按揭事項

樓宇估價主要是參考同屋苑或附近地區成交數據,因此村屋估價落差可以很大,原因是成交相對疏落,所以購入村屋時要多預留現金作首期之用。

銀行在考慮村屋按揭時,通常都需要實地考察影相,並需考慮有否僭建等問題,很多人誤以為有僭建的村屋就不能承造按揭,事實並非如此,只是銀行需要個別考慮每個個案,想了解更多,直接聯絡麥氏按揭專員咨詢就最清楚。

一般私人屋苑如使用按揭保險,1000萬以下最高可造九成按揭,1000至1125萬以下可承造最高八至九成按揭上限900萬,1125至1715萬以下可造八成按揭上限1200萬, 1715至3000萬以下可造七成按揭。
村屋則會各減半成,即1000萬最高可造八成半成按揭,1000至1125萬以下可承造最高八成至八成半按揭上限900萬,1125至1715萬以下可造八成按揭上限1200萬, 1715至3000萬以下可造七成按揭。

若是使用高成數按揭,一律使用55年減樓齡上限30年的按揭成數,即如購入一個20年樓齡的村屋,以55年減20即35年,但只可以承造30年供款期。

跟普通私人屋苑一樣,村屋申請按揭亦需通過壓力測試,即當按息上升2%時,借款人的每月供款不得高於每月收入60%。

村屋可選擇H按或P按,以現時低息環境下選用H按會比P按合適。現時H按為H+1.3%; P-1.75%。

購入村屋亦需留意路權,因有些村屋位置偏遠,可直達之路如不屬公家,就可能出現路權問題,普遍不能承造按揭。

此外,亦需留意村屋必須要有「滿意紙」才是正式現樓,即非村屋樓花,因村屋樓花是不能承造按揭。

再者,一般銀行只接受承按700平方呎之村屋,如面積少於700平方呎,可選擇之銀行亦相對較少。